Biedt Vormerkung altijd bescherming?

Artikel 7:3 BW bepaalt dat de koop van een registergoed in kan worden geschreven in de openbare registers. Deze inschrijving wordt ‘Vormerkung’ genoemd en zorgt er voor dat beslagen en vervreemdingen na deze inschrijving niet aan de koper van het registergoed kunnen worden tegengeworpen. Beslagen en rechten van hypotheek die dateren van vóór de Vormerkung kunnen echter wel aan de koper worden tegengeworpen nu deze ook zijn ingeschreven. De koper had daarvan dus kunnen weten.

Dus, de inschrijving van de koop van een registergoed biedt de koper concreet tot zes maanden na inschrijving bescherming tegen onder andere schuldeisers van de verkoper. Beslagen gelegd op het registergoed door schuldeisers van de verkoper na inschrijving van de koop kunnen tegen de koper niet worden ingeroepen.

Wat voor een schuldeiser wel mogelijk is, betreft het leggen van beslag onder de koper op de koopsom. Daarmee wordt de levering van het registergoed gefrustreerd. Deze frustratie wordt door de wet toegelaten en ook de Hoge Raad heeft deze mogelijkheid in haar arrest van 12 juli jl. nog eens bevestigd en goedgekeurd. In dit arrest heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de reikwijdte van de Vormerkung en legde daarbij een grote maas in de bepaling van artikel 7:3 BW bloot.

Waar ging het (in het kort) in deze zaak bij de Hoge Raad om? A had een huis gekocht van B. Dit huis was bezwaard met een recht van hypotheek en er rustten twee beslagen op. Op enig moment schreef A de koop van het huis in op grond van artikel 7:3 BW. Na de inschrijving legde een tweetal nieuwe schuldeisers van B beslag op het huis. Een van de twee nieuwe schuldeisers, partij C, legde tevens beslag onder A op de koopsom. Als gevolg van dit laatste beslag kon A niet meer vrijelijk de koopsom aan de notaris betalen en kon B zodoende het huis niet meer leveren. Het beslag van C op de koopsom frustreerde de levering.

A verzocht in kort geding de voorzieningenrechter om het beslag op de koopsom op te heffen. De voorzieningenrechter hief het beslag op. Het hof liet dit vonnis in stand. Reden voor deze opheffing was volgens het hof dat er aan de bescherming van artikel 7:3 BW afbreuk werd gedaan nu het beslag op de koopsom de levering van het huis feitelijk onmogelijk maakte.

C gaat in cassatie tegen de opheffing van het beslag. Bij de Hoge Raad vond C wel gehoor. De Hoge Raad oordeelde dat:

“Met de Vormerkung is weliswaar beoogd de koper van een registergoed gedurende zes maanden na de inschrijving van de koop bescherming te bieden in zijn recht op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, maar in het derde lid van art. 7:3 BW is limitatief opgesomd welke, nauwkeurig omschreven, rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Tot die opsomming behoort niet het hier aan de orde zijnde, blijkens de parlementaire geschiedenis door de wetgever onder ogen geziene, geval van derdenbeslag onder de koper op de koopsom. Hoezeer ook in een dergelijk beslag een hindernis gelegen kan zijn voor de effectuering van het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, zulks brengt niet mee dat dit beslag moet worden opgeheven vanwege de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers op de voet van art. 7:3 BW en de daarmee door de wetgever beoogde bescherming van de koper”.

Het hof had dus besloten dat het beslag moest worden opgeheven, zodat aan de koper kon worden geleverd. Maar door de vernietiging van het arrest van het hof door de Hoge Raad herleefde het beslag van C op de koopsom.

Maar helaas, dit voor C positieve oordeel van de Hoge Raad mocht C niet meer baten. Nadat de voorzieningenrechter in kort geding het beslag van C op de koopsom had opgeheven was de koopsom door A overgemaakt aan de notaris, waarna het huis aan A was geleverd. Deze handeling kan niet meer worden aangetast nu het inmiddels vaste rechtspraak is dat rechtshandelingen verricht in de periode tussen de opheffing van een beslag en de herleving daarvan dienen te worden gerespecteerd. C had zodoende geen belang meer bij zijn vordering.

Wel kan uiteraard lering worden getrokken uit voornoemde rechtspraak. Schuldeisers van verkopende partijen die beslag wensen te leggen ten laste van de verkopende partij kunnen dit in de regel niet succesvol op het registergoed doen na de Vormerkung. Een beslag gelegd na de Vormerkung is wel mogelijk, maar kan de koper niet meer baten. Het beslag op het registergoed wordt naar Nederlands recht niet omgezet in een beslag op de koopsom. Schuldeisers worden zodoende aangeraden beslag te leggen op de koopsom onder de koper. Hiermee wordt de levering gefrustreerd en een betere (onderhandelings)positie gecreëerd. Dat deze situatie mogelijk is geeft aan dat artikel 7:3 BW niet de bescherming kan bieden die een koper met de Vormerkung mocht verwachten. De limitatieve opsomming van artikel 7:3 BW geeft schuldeisers immers toch een ingang. De verwachting is dan ook dat wetswijziging(en) niet lang uit zullen kunnen blijven.

Willemijn Brinkhuis

 oktober 2013