De eigendomsverkrijging van een stuk grond door verjaring

In het kadaster staat omschreven wie de eigenaar is van elk stuk grond in Nederland. Daarover zou dus geen misverstand kunnen bestaan. De werkelijkheid is echter anders. In het kadaster aangegeven grenzen zijn immers niet daadwerkelijk zichtbaar. Zo kan het gebeuren dat eigenaren van een grondstuk een aanpalend grondstuk in gebruik nemen dat niet hun eigendom is. Een vaak voorkomende situatie is dat mensen een aanpalend stuk openbaar groen, dat eigendom is van de gemeente, bij hun tuin trekken. Wat nu als de gemeente nadat vele jaren zijn verstreken alsnog de eigendom van de grond opeist. Wie is dan de rechtmatige eigenaar?

De wetgever heeft dit geregeld op twee wijzen, namelijk via  de regels voor verkrijgende en bevrijdende verjaring. Bij verkrijgende verjaring geldt dat iemand die te goeder trouw onafgebroken gedurende tien jaar het grondstuk van de gemeente in bezit heeft gehad, daardoor eigenaar van dat grondstuk  is geworden. Degene die de grond in bezit heeft genomen, moet dat wel hebben gedaan op een wijze die aantoont dat hij de bedoeling had om eigenaar te worden. Dat kan bijvoorbeeld door een hekwerk of haag om dat grondstuk te plaatsen. Incidenteel gebruik van dat grondstuk is niet voldoende.

Een bezitter wordt niet geacht te goeder trouw te zijn als hij had kunnen weten, bijvoorbeeld door het kadaster te raadplegen, dat de grond die hij in bezit nam, niet van hem maar van de gemeente was.    

De gemeente zou dus na jarenlang stilzitten alsnog de eigendom van de grond kunnen opeisen met de simpele verwijzing naar het feit dat uit het kadaster bleek dat het betreffende grondstuk haar eigendom was. Degene die dat grondstuk in bezit heeft genomen of een latere koper van die grond kan daardoor zeer gedupeerd raken, bijvoorbeeld als hij een schuur of ander bouwwerk op dat grondstuk heeft geplaatst. Ook wanneer een eigenaar niet te goeder trouw was, moet er daarom een einddatum zijn waarop de oorspronkelijk eigenaar zijn rechten verliest en de gebruiker van de grond daarvan de eigenaar wordt.

Dat wordt geregeld door de regels van bevrijdende verjaring. Die bepalen (kortweg) dat de oorspronkelijke rechthebbende, bijvoorbeeld de gemeente, na twintig jaar niet meer de eigendom van een grondstuk mag opvorderen.

Lopende verjaringstermijnen kunnen worden gestuit doordat de gemeente de gebruikers van de grond aanschrijft en stelt dat zij zich de eigendom van het grondstuk voorbehoudt. Als de gebruiker dat eigendomsrecht van de gemeente erkent,  bijvoorbeeld door een gebruiksovereenkomst te ondertekenen die de gemeente heeft toegezonden waarin is bepaald dat de gemeente de eigenaar is, dan hoeft de gemeente verder niets meer te doen. De verjaring is dan gestuit en de verjaringstermijn begint dan weer opnieuw te lopen. Doordat de eigenaar heeft erkend dat de gemeente eigenaar is, zal hij later doorgaans niet meer kunnen stellen dat hij bezitter te goeder trouw was. Daardoor zal dus na ondertekening van een dergelijke overeenkomst de lange verjaringstermijn van twintig jaar gaan lopen. Ondertekent de gebruiker van de grond de toegezonden overeenkomst niet en erkent hij ook niet op een andere wijze dat de gemeente de eigenaar is van de grond, dan zal de gemeente binnen zes maanden nadat zij haar aanmaningsbrief heeft gestuurd een juridische procedure moeten aanspannen tegen de gebruiker. Doet de gemeente dat niet tijdig, dan is de lopende verjaring niet gestuit.

Ook de bezitter van het grondstuk kan overigens naar de rechter stappen als hij meent dat de verjaringstermijn is verstreken. Als de rechter hem gelijk heeft, dan kan een vordering worden toegewezen om in het kadaster in te schrijven dat de bezitter de nieuwe eigenaar is geworden. Op die manier wordt een mogelijk conflict met de gemeente  opgelost, totdat weer een ander, een derde, die grond in gebruik neemt en de nieuwbakken eigenaar jarenlang niets onderneemt om zijn eigendomsrechten te handhaven. Nadat de verjaringstermijn zal zijn verstreken kan die derde weer eigenaar worden. De meest praktische manier om eigendomsrechten te handhaven lijkt nog te zijn om duidelijke eigendomsgrenzen aan te geven. Zet dus een muur of hek om uw tuin en maak daarvan in de loop der jaren regelmatig een foto.