Vormerkung: veranderingen per 1 januari 2016
De koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers. Dit heet Vormerkung en is geregeld in artikel 7:3 BW. Door het inschrijven wordt de koper beschermd voor o.a. verkoop aan een derde, faillissement van de verkoper of een beslaglegging.
Een beslag van een schuldeiser op de verkochte, maar nog niet geleverd registergoed kan door de inschrijving in de openbare registers niet meer worden ingeroepen tegen de koper. Schuldeisers konden echter de Vormerkung omzeilen. Zij konden dit doen door beslag te leggen op de te betalen koopprijs onder de kopers in plaats van op het registergoed.
Door het beslag op de koopprijs konden kopers dit bedrag niet meer storten bij de notaris en werd de levering alsnog gefrustreerd.
Op 1 januari 2016 zijn de regels met betrekking tot Vormerkung derhalve aangepast en zijn er 2 wijzigingen doorgevoerd.
- Levering wordt niet gefrustreerd door beslag op de koopprijs. Anders dan voorheen kan de koper, wanneer er ná Vormerkung beslag wordt gelegd op de koopprijs, gewoon de koopprijs betalen aan de notaris. De koop/levering kan derhalve gewoon doorgaan.
- Beslag op het registergoed wordt geconverteerd naar beslag op het surplus van de koopsom. Als er beslag wordt gelegd ná Vormerkung op het registergoed wordt dit beslag na de levering veranderd naar een beslag op de koopprijs die de notaris onder zich houdt. Dat wil zeggen dat het beslag wordt geconverteerd naar een beslag op de koopprijs in plaats van een beslag op het inmiddels geleverde registergoed. Na voldoening van de hypotheekhouder en beslagleggers die al beslag hadden gelegd vóór de Vormerkung, kan de beslaglegger zich verhalen op het restant bedrag wat nog bij de notaris staat, het zogenaamde surplus.
Door deze wijzigingen wordt de koper nu, zoals de Vormerkung ook beoogd, beschermd doordat er toch betaald en daardoor geleverd kan worden. Ook beslagleggers hebben nu een betere positie. Het beslag op het registergoed wordt immers geconverteerd naar een beslag op de koopprijs.
Het inschrijven van de koopakte in de openbare registers heeft dus zeker een meerwaarde.
Marloes de Houck
25 juli 2016