Kansen op verkrijging van eigendom van (landbouw)grond door verjaring stijgen!
De laatste jaren heeft het leerstuk van ‘eigendomsverkrijging van grond middels verjaring’ een enorme vlucht genomen.
Wat is eigendomsverkrijging middels verjaring?
In essentie komt het er op neer dat een bezitter van grond van een ander na verloop van tijd de eigendom verkrijgt van de grond van die ander. In de praktijk gaat het vaak over zaken waarin eigenaren van woningen gemeentegrond bij hun tuin hebben gevoegd, over zaken waarin grond van de buren in gebruik is genomen. Het komt ook voor dat er landbouwgrond in gebruik is waarvan de pacht al is beëindigd.
Twee varianten eigendomsverkrijging middels verjaring
De wet kent twee soorten verkrijging van eigendom door verjaring. In de eerste plaats is er de ‘verkrijgende verjaring’ op grond van artikel 3:99 BW en ten tweede is er de ‘bevrijdende verjaring’ op grond van artikel 3:105 BW.
Verkrijgende verjaring
Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring gelden drie eisen:
- bezit van grond;
- de bezitter dient te goeder trouw te zijn;
- het bezit dient onafgebroken te zijn voor een periode van 10 jaar of meer.
Bevrijdende verjaring
Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring gelden de volgende eisen:
- bezit van grond;
- het bezit dient onafgebroken te zijn voor een periode van 20 jaar of meer.
Hier geldt dus niet de eis dat de bezitter te goeder trouw moet zijn.
Rechtspraak
In de rechtspraak komt vaak de vraag aan de orde of er sprake van bevrijdende verjaring. Zaken waarin het gaat om verkrijgende verjaring komen veel minder vaak voor. Dit omdat het voor de bezitter enorm lastig is te bewijzen dat hij te goeder trouw is gedurende zijn periode van bezit.
Arrest van de Hoge Raad
Op 18 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2743) heeft de Hoge Raad een arrest gewezen op grond waarvan de conclusie kan worden getrokken dat het minder moeilijk zal worden om met succes een beroep te doen op bevrijdende verjaring.
In de zaak die heeft geleid tot genoemd arrest zijn de volgende feiten van belang.
-eisers zijn in september 1989 eigenaar geworden van een woning met tuin;
-in 2010 hebben eisers besloten om de woning te verkopen;
-bij de voorbereiding van de verkoop van de woning bleek dat een strook grond die bij eisers in gebruik was in het kadaster stond ingeschreven als gemeentegrond. Het ging om ongeveer 450 vierkante meter grond;
-eisers hebben jegens de gemeente het standpunt ingenomen dat er sprake is van bevrijdende verjaring. De gemeente heeft dit betwist;
-het kwam vervolgens tot een procedure waarbij eisers hebben gevorderd te verklaren voor recht dat de vordering van de gemeente tot terugvordering van de grond is verjaard. De gemeente vorderde beëindiging van het gebruik en ontruiming;
-de rechtbank stelde eisers in het gelijk;
-de gemeente stelde hoger beroep in. Het gerechtshof bepaalde dat de ‘bezitsdaden’ van eisers niet konden worden beschouwd als de ‘ondubbelzinnige pretentie van eigendom’ omdat ook een huurder dergelijke ‘bezitsdaden’ kan uitoefenen. De bezitsdaden van eisers bestonden er uit dat zij een bord hadden opgehangen met daarop een huisnummer en zij hadden op het perceel een pad aangelegd. Eisers werden door het gerechtshof dus in het ongelijk gesteld;
-eisers lieten het er niet bij zitten en gingen in cassatie bij de Hoge Raad. De Hoge Raad vernietigde de uitspraak van het gerechtshof. De Hoge Raad vond dat de theoretische mogelijkheid, dat ook een huurder op dezelfde wijze als eisers de feitelijke macht over de strook grond uit kon oefenen, er niet aan in de weg staan dat kan worden gesteld dat eisers de strook grond in bezit hebben genomen.
Conclusie
Op grond van genoemd arrest kan gesteld worden dat de eigenaar van de grond vanaf nu meer moet stellen dan voorheen. Met name indien de eigenaar stelt dat de bezitsdaden niet ondubbelzinnig zijn omdat deze ook door een huurder (houder van de grond) plaats zouden kunnen vinden dan zal dit verweer moeten worden gepasseerd.
Een beroep op bevrijdende verjaring maakt dus meer kans!
Ronny Nobus
25 april 2016