Huurder kan zich niet inschrijven bij gemeente: gebrek aan woning?

Een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW is een eigenschap of staat van een zaak of een ander niet aan de huurder toe de rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Het gaat er dus kortgezegd om wat een huurder in het algemeen van het gehuurde mag verwachten. Dit is uiteraard weer afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Op 10 juni jl. heeft de rechtbank Rotterdam[1] zich over een dergelijke kwestie uitgesproken. In deze zaak ging het om een huurster die een jaar lang de derde etage van een woning had gehuurd. De huurster had echter geen huurtoeslag ontvangen omdat, op het adres waar zij stond ingeschreven, al iemand anders huurtoeslag kreeg. De huurster leed hierdoor schade die bestond uit het mislopen van de huurtoeslag.

De huurster stelde zich op het standpunt dat de verhuurder verplicht was deze schade, die zij als gevolg van dit gebrek had geleden, te vergoeden. De rechtbank overwoog als eerste dat het begrip ‘gebrek’ een ruimte betekenis heeft. De verhuurder verhuurde de derde etage als zelfstandige woonruimte. Diegene die deze etage huurt, mag verwachten dat hij zich op dit adres kan inschrijven bij de gemeente. Eén van de voorwaarden voor het recht op huurtoeslag is namelijk dat diegene daar ook daadwerkelijk staat ingeschreven. Het is aan de verhuurder om te zorgen dat de zelfstandige woonruimte die hij verhuurt bij de gemeente ook als adres bekend is. De gemeente was echter niet op de hoogte van dit adres. Dit leverde volgens de rechtbank een gebrek op als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

Vervolgens overwoog de rechtbank dat de verhuurder verplicht was om de schade te vergoeden. Ingevolge art. 7:208 BW dient de verhuurder namelijk de schade te vergoeden indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen. Volgens de rechtbank had de verhuurder bij de gemeente moeten navragen of de woningen bij de gemeente als adressen bekend stonden. Kortom, hij behoorde op de hoogte te zijn van het gebrek.

Samenvattend kan worden gezegd dat het belangrijk is om, als verhuurder van zelfstandige woningen, na te gaan of de woningen bij de gemeente bekend staan als zelfstandige adressen. Wanneer dit achteraf niet het geval blijkt te zijn, kan men voor onaangename verassingen komen te staan.

[1] Rechtbank Rotterdam d.d. 10 juni 2016 (ECLI:NL:RBROT:3984)

Nathalie van Poucke

1 september 2016