Hoe word je eigenaar van een stuk (gemeente)grond? Door middel van verjaring!

Het komt regelmatig voor dat een burger een stuk gemeentegrond bij zijn tuin trekt, deze omheint en beplant, en zich zo naar de buitenwereld toe als eigenaar gedraagt. Wanneer de gemeente niet tijdig actie onderneemt, kan de burger onder omstandigheden eigenaar van het stuk grond worden op grond van verjaring. Maar wat is verjaring nu precies en wanneer kun je daadwerkelijk eigenaar worden van een stuk grond?

Vooropgesteld moet worden dat er twee manieren zijn om middels verjaring eigenaar te worden van een stuk grond; namelijk de verkrijgende en de bevrijdende verjaring.

Verkrijgende verjaring
Verkrijgende verjaring zorgt ervoor dat de burger, die het stuk grond van de gemeente in bezit heeft, na verloop van 10 jaar eigenaar van de grond wordt.

Allereerst is het vereist dat er sprake is van (1) bezit. Om bezit van de grond te verkrijgen, moet de burger feitelijke macht over het stuk grond uitoefenen. Denk aan het bebouwen, beplanten en het omheinen van de grond. Door deze handelingen pretendeert de burger eigenaar te zijn en is het voor de buitenwereld volstrekt duidelijk dat de gemeentegrond en de eigen tuin een geheel vormen en dus aan de burger toebehoren.

Daarnaast is tevens vereist dat de burger (2) te goeder trouw is. Iemand die gemeentegrond bij zijn tuin heeft getrokken, is te goeder trouw wanneer hij erop mocht vertrouwen dat hij eigenaar was van de grond. Deze eis is zeer streng en wordt bijvoorbeeld niet doorstaan wanneer uit de leveringsakte blijkt dat het stuk grond niet bij de tuin hoort.

Mocht de burger echter wel te goeder trouw zijn, en duurt de situatie van het bezit (3) 10 jaar lang onafgebroken voort, dan gaat de eigendom van het stuk gemeentegrond over op de burger.

Zoals hiervoor al is aangegeven is aan het vereiste van de goede trouw niet snel voldaan. Betekent dit dan dat je met lege handen staat? Nee, in dat geval kan er nog een beroep worden gedaan op de bevrijdende verjaring.

Bevrijdende verjaring
Voor een geslaagd beroep op de bevrijdende verjaring is namelijk (1) niet vereist dat men te goeder trouw is. Het feit dat men weet dat de grond aan de gemeente toebehoort, staat dus niet aan de bevrijdende verjaring in de weg.

Het voorgaande betekent dat de bevrijdende verjaring een veel grotere reikwijdte heeft. Als ‘tegenprestatie’ zorgt de bevrijdende verjaring er echter voor dat men pas na (2) 20 jaar (3) bezit van het stuk grond eigenaar wordt.

Verjaring en dan?
Vroeger was het zo dat indien de burger eigenaar was geworden van het stuk grond de gemeente het nakijken had. Echter, sinds vorig jaar heeft de Hoge Raad hier verandering in gebracht. In geval van de bevrijdende verjaring, staat de eigendomsverkrijging niet in de weg van het feit dat de burger onrechtmatig heeft gehandeld. Een persoon die namelijk een stuk grond in bezit neemt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig, aldus de Hoge Raad. Dit brengt met zich mee dat de gemeente, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, schadevergoeding kan vorderen. Vreemd genoeg kan deze vergoeding volgens de Hoge Raad ook bestaan uit het terug overdragen van de grond aan de gemeente.

Is hierdoor de bevrijdende verjaring nutteloos geworden? Niet helemaal, het recht van de gemeente om schadevergoeding te vorderen is namelijk ook aan een verjaringstermijn gebonden. Pas wanneer deze termijn ook is verstreken, kun je als burger ongestoord genieten van het nieuwe stuk grond!

Tips:

1. Indien je een beroep doet op de verjaring, dan dien je dit ook te bewijzen. Dit kun je het beste doen door bijvoorbeeld het opvragen van oude (satelliet) foto’s of kaarten van de afgelopen 10 of 20 jaar. Ook schriftelijke getuigenverklaringen waarin te lezen staat dat de situatie al meer dan de toepasselijke verjaringstermijn jaar voortduurt kunnen daarbij helpen.

2. Mocht de gemeente jou aanschrijven met het voorstel om een huur- of gebruiksovereenkomst te sluiten ten aanzien van de door jou in bezit genomen grond, stem hier dan niet te snel mee in! Door in te stemmen verspeel je immers je recht op eigendomsverkrijging middels verjaring en zal je geen eigenaar worden van de grond.

Mocht de situatie omtrent de verjaring nog niet geheel duidelijk zijn, neem dan gerust contact met mij op voor gratis en vrijblijvend advies!

15 mei 2018 

Nathalie van Poucke