Het kettingbeding en de kwalitatieve verplichting; wat is het verschil?

Een overeenkomst doet in beginsel slechts voor en tussen partijen rechten en verplichtingen ontstaan. Bij de aankoop van bijvoorbeeld een woning zijn dus enkel de verkoper (A) en de koper (B) gebonden aan de overeenkomst. Het is echter ook mogelijk om af te spreken dat een bepaalde verplichting zal overgaan op een toekomstige nieuwe eigenaar (C). Wanneer deze verplichting door de notaris in de leveringsakte is vastgelegd en tevens is ingeschreven in de openbare registers, dan zijn de toekomstige eigenaren (C) bij de aankoop van de woning automatisch aan het beding gehouden. Dit beding wordt een kwalitatieve verplichting genoemd.

De kwalitatieve verplichting wordt vaak verward met het kettingbeding. Hoewel beide begrippen veel op elkaar lijken, bestaan er toch een aantal belangrijke verschillen. Bij een kettingbeding is er namelijk sprake van een bepaling die in de koopakte steeds aan de nieuwe koper moet worden doorgeven. Dit gaat dus niet automatisch zoals bij een kwalitatieve verplichting, maar de verkoper moet dit daadwerkelijk overeenkomen in de koopovereenkomst. Om te voorkomen dat de verkoper dit nalaat, wordt er – om het beding meer kracht bij te zetten – een boetebeding aan gekoppeld.

Een tweede verschil tussen beide begrippen is dat de kwalitatieve verplichting een verplichting inhoudt om ‘iets te dulden of om iets niet te doen’. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verplichting dat de koper van de woning moet dulden dat de buren een recht van overpad hebben. Een kettingbeding ziet daarentegen juist op de verplichting om ‘wel iets te doen of te geven’. Hierbij kan men denken aan bijvoorbeeld de verplichting om onderhoud te plegen of contributie te voldoen.

Heeft u vragen over het kettingbeding of de kwalitatieve verplichting, neem dan gerust contact op voor vrijblijvend advies.

2 november 2018

Nathalie van Poucke