Het inroepen van het huurbeding door de hypotheekhouder

Wanneer de eigenaar van een woning niet aan zijn hypothecaire verplichtingen voldoet, kan de hypotheekhouder gebruik maken van zijn recht om de woning openbaar te verkopen. Met ingang van januari 2015 is de hypotheekhouder verplicht om voorafgaand aan de veiling het huurbeding in de zin van artikel 3:264 BW in te roepen, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning.

Tegenwoordig is in vrijwel alle hypotheekaktes een huurbeding te vinden. In een dergelijk huurbeding staat kortweg te lezen dat de eigenaar van de woning, behoudens de toestemming van de hypotheekhouder, de woning niet aan een derde mag verhuren. Als de eigenaar namelijk de woning verhuurt, kan de bank in een nadelige positie komen te staan als zij de huur moet respecteren. Een verhuurde woning levert namelijk over het algemeen minder op bij een veiling dan een leegstaande woning. Een beroep op het huurbeding zorgt ervoor dat de huurovereenkomst door de rechter kan worden ontbonden en vervolgens gestart kan worden met de ontruiming van de woning.

Wanneer de bank zich wil beroepen op het huurbeding, zal zij verlof moeten vragen aan de rechter. De rechter beoordeelt of het verlof kan worden verleend. In de meeste gevallen keurt de rechter het inroepen van het huurbeding goed. Er zijn echter een aantal gevallen wanneer dat niet het geval is. Ten eerste zal de rechter geen goedkeuring verlenen wanneer de kans groot is dat ook de veiling in gehuurde staat voldoende opbrengt om de hypotheek te voldoen. Ten tweede zal de rechter geen goedkeuring verlenen wanneer de huurovereenkomst van oudere datum is dan de vestiging van de hypotheek. Tot slot zal de rechter geen goedkeuring verlenen wanneer daarvoor geen aanleiding bestaat.

Deze laatste situatie behoeft natuurlijke enige uitleg. Op 18 augustus 2015 heeft de Rechtbank Noord-Nederland zich in een tweetal arresten hierover uitgelaten. Beide arresten hadden betrekking op de vraag of er sprake zou kunnen zijn van huur.

In het eerste arrest[1] ging het om een drietal personen die woonachtig waren in een woning waarop de hypotheek gevestigd was, namelijk de eigenaar van de woning, zijn vrouw en zijn schoonmoeder. De bank had aan de eigenaar van de woning te kennen gegeven over te gaan tot de openbare verkoop van de woning. Vervolgens had de bank de rechtbank verzocht om verlof te verlenen om een beroep te doen op het huurbeding in de zin van art 3:264 BW. De bank had namelijk het vermoeden dat de schoonmoeder een huurder was. Dit vermoeden was volgens de rechtbank terecht omdat de eigenaar van de woning niet had meegewerkt aan de taxatie. Hierdoor was het voor de bank niet duidelijk wie zich op de huurrechten zou kunnen beroepen. De rechtbank nam vervolgens echter aan dat het duidelijk was dat de schoonmoeder, mede gelet op de familierelatie, behoorde tot het gezin van de hypotheekgever. Tevens was het lot van de schoonmoeder gekoppeld aan het lot van de hypotheekgever, in die zin dat wanneer de hypotheekgever genoodzaakt werd tot ontruiming, dit ook voor de schoonmoeder gold. Hierdoor concludeerde de rechtbank dat er geen aanleiding bestond om verlof te verlenen.

In het tweede arrest[2] ging het eigenlijk bijna om hetzelfde geval. Hier woonde echter niet de schoonmoeder bij de eigenaar van de woning in, maar zijn partner en hun gezamenlijke dochter. Wederom had de bank een verzoek bij de rechtbank gedaan om zich te beroepen op het huurbeding en ditmaal tegen de samenwonende partner. De rechtbank gaf aan dat de partner tot het gezin behoorde waardoor er geen aanleiding bestond om verlof te verlenen. Overigens verweet de rechtbank de bank het feit dat zij geen enkel argument had genoemd op grond waarvan een vermoeden zou kunnen bestaan dat de partner krachtens een huurovereenkomst in de woning verbleef. De taxateur was immers toegelaten tot de woning waardoor hij bij onduidelijkheden over mogelijke huurders nader onderzoek had kunnen verrichten. Door na te laten een dergelijk onderzoek te verrichten, had de bank zich onvoldoende mate ervan getracht te vergewissen dat er geen personen krachtens een huurovereenkomst in de woning verbleven.

In beide gevallen was er dus sprake van personen die overduidelijk behoorden tot het gezin van de eigenaar van de woning. Er kan worden aangenomen dat de rechter in deze gevallen geen aanleiding zal zien om het verzochte verlof te verlenen.

[1]Rb. Noord-Nederland 10 augustus 2015 ECLI:NL:RBNNE:2015:4805 https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNNE:2015:4805

[2] Rb. Noord Nederland 8 augustus 2015 ECLI:NL:RBNNE:2015:4806 https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBNNE:2015:4806

12 december 2016

Anneline Nieuwenhuijse