Geliberaliseerde pacht; niet alleen veel minder regels, maar vanaf nu ook tussentijds opzegbaar!
Sinds het nieuwe pachtrecht bestaat de geliberaliseerde pachtovereenkomst. Dit is een pachtovereenkomst voor losse percelen landbouwgrond die flexibeler van aard is in die zin dat een groot aantal dwingendrechtelijke regels van de reguliere pacht niet van toepassing is. Sinds een recente uitspraak van de Centrale Grondkamer is het daarnaast ook mogelijk om de pachtovereenkomst tussentijds op te zeggen.
In de onderhavige casus hadden een verpachter en een pachter een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor de duur van zes jaar waarin was afgesproken dat de overeenkomst tussentijds kon worden beëindigd ingeval van een bestemmingswijziging of de verkoop van het gepachte. De Grondkamer – die de pachtovereenkomst moest goedkeuren – schrapte echter de bepaling omdat deze in strijd was met de wet.
De verpachter en de pachter lieten het hier niet bij zitten en gingen in beroep bij de Centrale Grondkamer (1) . De Centrale Grondkamer gaf hen gelijk en overwoog dat een tussentijds opzegbeding niet in strijd is met de wet. De wettelijke regels omtrent de opzegging zijn namelijk niet van toepassing op de geliberaliseerde pachtovereenkomst waardoor de wet een dergelijk beding niet uitsluit. Daarnaast was het toestaan van het beding ook praktisch. De praktijk heeft uitgewezen dat er thans enkel geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor de duur van een jaar worden gesloten. Wanneer een tussentijds opzegbeding wordt goedgekeurd, is de verwachting dat er vaker wordt gekozen voor een overeenkomst met een langere looptijd waardoor de pachter meer toekomstperspectief krijgt.
De Centrale Grondkamer gaf echter ook een nuancering van voornoemde overweging. Volgens de Centrale Grondkamer betekent het voorgaande namelijk niet dat ieder tussentijds opzegbeding geldig is. Als vereiste wordt gesteld dat de beëindigingsgrond objectief bepaalbaar is zodat het voor de pachter voorzienbaar is hoe lang de grond in gebruik kan worden genomen. In het onderhavige geval gold dat de grondslag – de bestemmingswijziging en de verkoop – objectief bepaalbaar was waardoor de pachtovereenkomst inclusief het opzegbeding werd goedgekeurd.
Ronny Nobus
13 juli 2018