De aansprakelijkheid van de NVM-Makelaar wegens niet meten volgens de ‘meetinstructie’

De NVM heeft aan haar leden de verplichting opgelegd om een woning op te meten volgens de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’. De meetinstructie is een praktische handleiding voor het bepalen van het gebruiksoppervlak van een woning. Er wordt uitgegaan van de definitie van gebruiksoppervlak van artikel 1 van het Bouwbesluit (NEN 2580). De achterliggende gedachte bij de meetinstructie is om het opmeten van woningen te uniformeren.

Volgens de meetinstructie moeten NVM-makelaars bij het te koop aanbieden van een woning het netto-woonoppervlak vermelden en niet het bruto-woonoppervlak.

In 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) heeft de Hoge Raad geoordeeld over de vraag of een NVM-makelaar, jegens de koper van een woning, aansprakelijk is indien in de verkoopbrochure een woonoppervlak wordt vermeld dat niet is gemeten volgens de meetinstructie.

In deze zaak ging het erom dat de koper na aankoop van de woning tot de ontdekking kwam dat het netto-vloeroppervlak van de door hem gekochte woning kleiner was dan aangegeven in de verkoopbrochure van de makelaar.

In navolging van het Gerechtshof Amsterdam  (ECLI:NL:GHAMS:2017:19) kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat de NVM-makelaar jegens de koper van de woning aansprakelijk was.  Het Gerechtshof overwoog dat de NVM de meetinstructie voor haar leden verplicht heeft gesteld ter bescherming van kopers van woningen. Het vermelden van een hoger vloeroppervlak is jegens de koper van de woning aan te merken als een onrechtmatige daad van de makelaar. Het beroep op van de makelaar op een exonoratieclausule werd verworpen door het Gerechtshof. De Hoge Raad was het eens met het oordeel van het Gerechtshof en stelde dat de koper er op mag vertrouwen dat is gemeten volgens de meetinstructie

Ook de Hoge Raad overweegt dat de meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de kopers. Als uitgangspunt geldt dat de koper erop mag vertrouwen dat de vermelde woonoppervlakte conform de meetinstructie is gemeten, tenzij:

• de koper had moeten begrijpen dat een andere meetmethode is toegepast of,
• wanneer sprake is van andere omstandigheden die aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de opgegeven oppervlakte.

Van de situaties geschetst onder ‘a en b’ was naar het oordeel van de Hoge Raad geen sprake.

Indien u vragen hebt over dit onderwerp dan kunt u, vrijblijvend, een afspraak maken via ons secretariaat om deze kwestie te bespreken.

4 maart 2020

Ronny Nobus