Concurrentie door verhuurder levert een gebrek op aan het gehuurde
De kantonrechter oordeelde d.d. 19 mei 2016[1] dat wanneer de verhuurder onrechtmatig concurreert met zijn huurder, dit een gebrek aan het gehuurde kan opleveren.
De gemeente wenste in deze zaak een fotostudio te hebben in een lange winkelpassage in Amsterdam. Hierdoor verzocht de gemeente Studio Heno een fotostudio te exploiteren waarbij afgesproken werd dat de studio zich bij de exploitatie diende te richten op de wensen van de gemeente. In 1991 werd er derhalve een huurovereenkomst gesloten met de fotostudio. In 2015 vernam de fotostudio dat de gemeente voornemens was om in alle stadsdeelkantoren pasfotoautomaten te plaatsen. Dit had tot gevolg dat in dezelfde passage als waar de fotostudio gevestigd was, ook een pasfotoautomaat kwam te staan.
De fotostudio vorderde dat de gemeente veroordeeld werd om de pasfotoautomaat te verwijderen. Het plaatsen van de pasautomaat leverde namelijk een gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 BW. De reden hiervan was dat bij het aangaan van de huurovereenkomst door gemeente exclusiviteit was toegezegd. Hierdoor hoefde de fotostudio niet te verwachten dat zij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst concurrentie zou worden aangedaan door de gemeente. Dit had tot gevolg dat de gemeente op grond van artikel 7:206 BW verplicht was om het gebrek te verhelpen.
De gemeente voerde als verweer aan dat er in de huurovereenkomst geen exclusiviteit was opgenomen en dat er tevens sprake was van geoorloofde concurrentie waardoor dit geen gebrek opleverde aan het gehuurde.
De kantonrechter overwoog dat de fotostudio een beroep op 7:204 BW toekwam. Dat er sprake was van een overeengekomen exclusiviteit is door de fotostudio voldoende aannemelijk gemaakt. Echter, ook indien deze toezegging niet door de gemeente was gedaan, kwalificeert het feit dat de gemeente een pasfotoautomaat heeft geplaatst als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. De kantonrechter is het met de gemeente eens dat van een huurder verwacht kan worden dat zij rekening houdt met enige concurrentie. Echter, de bepaling in het burgerlijk wetboek gaat uit van een redelijke verwachting die de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht hebben. Nu de fotostudio geheel op verzoek van de gemeente in het bedrijfspand een fotostudio is gaan exploiteren, hoefde zij niet te verwachten dat de gemeente met haar concurrentie zou aandoen door pasfotoautomaten te plaatsen. Hierdoor schoot de gemeente als verhuurder te kort in zijn verplichtingen om de huurder een ongestoord genot te verschaffen.
[1]Rb. Amsterdam d.d. 19 mei 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:370
Anneline Nieuwenhuijse
22 november 2016