Bescherming van de onderhuurder

Het komt regelmatig voor dat de eigenaar van een huurwoning onderhuur toestaat. Dit wil zeggen dat de (hoofd)huurder van het pand, het pand nogmaals mag verhuren aan een onderhuurder. Dit kan echter nadelig uitpakken voor de eigenaar. In het huurrecht geniet de onderhuurder van een zelfstandige woning namelijk huurbescherming. Dit betekent dat bij de beëindiging van de huur tussen de eigenaar en de hoofdhuurder, de onderhuurovereenkomst wordt voortgezet. De onderhuurder mag hierdoor in het pand blijven wonen. Dit kan – zoals ook wordt geïllustreerd in de onderstaande zaak van de Rechtbank Midden-Nederland d.d. 31 januari 2017[1] – leiden tot onaangename verassingen bij de ontruiming van het pand.

In deze zaak ging het om een eigenaar van een woning met een bedrijfsruimte welke hij verhuurde aan een bedrijf. Op 1 december 2016 ging het bedrijf echter failliet. Door het faillissement ontstond er een betalingsachterstand waardoor de eigenaar een vordering tot ontruiming instelde. Tot ongenoegen van de eigenaar deelde de bestuurder van het bedrijf mee dat hij een onderhuurovereenkomst had gesloten met het bedrijf waardoor hij huurbescherming genoot en derhalve in de woning mocht blijven wonen.

De eigenaar was het hier uiteraard niet mee eens en stelde dat er geen sprake was van een onderhuurovereenkomst. Volgens de eigenaar maakte de bestuurder zonder recht of titel gebruik van het pand waardoor hij wel degelijk de woning diende te verlaten.

De rechtbank Midden-Nederland overwoog dat het aan de bestuurder was om voldoende aannemelijk te maken dat er sprake was van een onderhuurovereenkomst. Helaas voor de bestuurder slaagde hij hier niet in. De rechtbank hechtte namelijk veel waarde aan het feit dat de bestuurder pas op zitting voor het eerst melding had gemaakt van de overeenkomst. Daarnaast kon er – als de overeenkomst al bestond – ook nauwelijks gewicht worden toegekend aan de overeenkomst omdat het contract door de bestuurder zelf was opgesteld en door hem in persoon als huurder en in zijn hoedanigheid van directeur als verhuurder was getekend. De bestuurder had dus kortgezegd met zichzelf een overeenkomst gesloten. Dit gold ook voor de overgelegde facturen waaruit zou moeten blijken dat hij de maandelijkse huur contant betaalde aan het bedrijf. Hiermee kon hij namelijk niet aantonen dat hij daadwerkelijk huur betaalde. De rechtbank kwam derhalve tot het slotsom dat de woning kon worden ontruimd.

Hoewel in het onderhavige geval het nog goed uitpakt voor de eigenaar, laat de zaak wel zien dat men als eigenaar van een pand zorgvuldig moet omgaan met onderhuur. Voordat men het weet, zit men ongewild vast aan een onderhuurder!

[1] Rechtbank Midden Nederland 30 januari 2017 ECLI:NL:RBMNE:2017:419

Anneline Nieuwenhuijse

6 maart 2017